不動産のヒント

vol.2 「マイホーム+投資」を一石二鳥で手に入れる賃貸併用住宅

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自宅の一部を賃貸にしてマイホームと投資を一緒に実現できる賃貸併用住宅をご存じですか。ローンや税金でもメリットが大きいので、検討してみたい方法の1つです。ただ気を付けるポイントもあります。そこで賃貸併用住宅のメリットとデメリットについて確認しておきましょう。

賃貸併用住宅とはいったい何?

賃貸併用住宅とは、同じ建物内にオーナーの居住スペースと入居者の居住スペースが共存する住宅です。マイホームを購入すると、毎月のローンは大きな負担になりますが、建物の一部に賃貸スペースを取り込んだ賃貸併用住宅なら、賃貸部分から得られる賃貸収入をローン返済にあてることができるので、毎月の返済がラクになる点が注目されています。

賃貸併用住宅のメリットとは?

賃貸併用住宅にはいくつかのメリットがあります。それぞれ活用できる条件があるので知っておくことが大切です。

・住宅ローン利用で賃貸経営もできる

不動産を購入する場合のローンは、住宅ローンと不動産投資ローンがあります。2019年9月現在では、住宅ローンの金利は0.5%を切っている金融機関もありますが、不動産投資ローンの場合は3%以上になる可能性が高いです。 通常であれば、賃貸部分は不動産投資になりますので、不動産投資ローンを利用することになりますが、賃貸併用住宅の場合、居住部分の面積が50%以上であれば住宅ローンを利用することができます。下記の例からすると毎月の返済額は6万円以上違ってきます。金利の差は投資の視点から重要な問題ですのでメリットは大きくなります。

□5,000万円を30年ローンで組んだ場合

  金利 毎日の返済
住宅ローン 0.5% 149,156円
不動産投資ローン 3% 210,802円

・住宅ローン控除や減税を受けられる

賃貸併用住宅でも、「居住用」の部分に関しては住宅ローン控除や売却した場合の譲渡所得税の税制優遇も受けられます。特に住宅ローン控除は年末のローン残高の1%を所得税と住民税からマイナスできるので注目です。

また自宅を売却するときに「3,000万円の特別控除」という税制優遇があります。この優遇は、売却時に利益(譲渡所得)が出ても、その利益から3,000万円引けるという制度です。これも「居住用」の部分に関しては受けられます。

・ライフスタイルの変化に柔軟に対応できる ライフスタイルに合わせて、住居を変化させやすいという点もメリットの1つ。家族構成の変化に合わせて、賃貸用の1部屋を一時的に居住用として使用したり、将来、他の住まいに転居する必要が出た場合は自宅も賃貸に出して賃料収納を得ることも可能です。

頭に入れておきたいデメリット

メリットの多い賃貸併用住宅ですが、頭に入れておきたいデメリットもあります。

・賃貸経営という視点で立地を選ぶ必要がある

賃貸併用住宅の場合、マイホームを選ぶとき以上に立地の選択が大切になります。というのも賃貸部分を借りてくれる人がいなければローンの負担が大きくなるからです。賃貸としてのニーズがある立地であるかどう化が大切。人気のあるエリアかどうか、駅からの近さはどうか、周辺環境はどうか等々、マイホーム購入よりも、さらに客観的な視点で選びましょう。

・賃借人との関係を留意した設計・設備

賃貸併用住宅は、家主と入居者が同じ建物で生活をします。近すぎる距離感が賃貸経営に問題になるときがあります。そのために設計の段階から防音をしっかりしておく、入り口のプライバシーを配慮する等々が大切です。また自分で直接管理するとトラブルが起きたときにたいへん。しっかりした管理会社に任せることも重要です。

・収支計画をきちんとする必要がある 通常のマイホーム購入より総額は高くなるので、賃貸住宅を経営するという認識が必要です。同じエリアの賃料収入がどれ位になるか、どんな世代の賃貸人が多いか、などを調べておきましょう。ニーズに合わない間取りや設備では賃貸人が現れないリスクもあります。